Как сообщает Коммерсантъ, российский рынок закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ) недвижимости демонстрирует стремительный рост: к 2025 году число пайщиков достигло 2,2 млн человек. Инструмент позволяет коллективно инвестировать в коммерческие объекты, такие как склады, офисы и торговые центры, не приобретая их в собственность напрямую.
Налогообложение и доходность
В России ЗПИФы могут обеспечивать доходность до 15% годовых при окупаемости в 7–10 лет. Налоговое администрирование регулярных арендных выплат (НДФЛ) берет на себя Управляющая компания. В зарубежной практике, например в REIT (Real Estate Investment Trust), применяются иные подходы:
США: дивиденды облагаются по ставке от 10% до 37% в зависимости от категории инвестора;
Великобритания: фонды освобождены от корпоративного налога на аренду при условии распределения 90% дохода;
Австралия: налоговая ставка варьируется от 0% до 45% в зависимости от статуса получателя выплат.
За последние три года количество инвесторов в российские ЗПИФы увеличилось в 20 раз, а объем активов составил 2,8 трлн рублей.
Доступ к фондам и управление
Российское законодательство разделяет фонды для неквалифицированных и квалифицированных инвесторов. Для получения статуса последнего необходимо соответствовать критериям Банка России:
Наличие капитала от 24 млн руб. или среднего дохода от 20 млн руб. за два года;
Профильное образование, международный сертификат или опыт работы в финансовых организациях;
Опыт совершения сделок на сумму от 6 млн руб. за последний год (не менее одной в месяц).
В отличие от России, в США, Великобритании и Австралии акции REIT доступны любому частному инвестору через обычный брокерский счет. Управление российским ЗПИФом требует специальной лицензии ЦБ РФ, в то время как зарубежным управляющим структурам отдельная лицензия зачастую не нужна, если сам фонд соответствует требованиям финансового регулятора и биржи.
Структура активов
В 2025 году приоритетным направлением для российских фондов стала складская недвижимость, занявшая более 70% в портфелях. Оставшиеся доли распределены между офисами и торговыми центрами. На развитых рынках структура более диверсифицирована: активно растет доля дата-центров, медицинских объектов и инфраструктурных проектов.
